HipoTK2
#7
👪 Mamá Lagarde y papá Powell
Papis, ¿Cuál es el problema? - La inflación, criatura, que está disparada.
¿Cuál es el objetivo? - Controlarla en el 2% para 2024 o 2025.
¿Y cómo se reduce la inflación? - Enfriando la actividad económica.
¿Cómo se enfría la economía? - Subiendo los tipos de interés.
¿Cuánto deben subir esos tipos? - Hasta que se doblegue la curva…
¿Como la curva del COVID? - Sí, la inflación es una pandemia, pero déjalo ya.
Papis, ¿Y morirá mucha gente? - ¡Que te calles! 👿
La clave: como dice el gobernador del Banco de Francia, Francois Villeroy, no se trata tanto de adivinar hasta qué nivel llegará el tipo de interés (el consenso dice que entre el 3,25% y el 4%), si no cuánto tiempo permaneceremos en ese nivel (el consenso dice que el pico será en verano y luego empezará a bajar). Por su lado, Martiņs Kazaks, gobernador del Banco de Letonia (con el 20,7% de inflación), vaticina que en las próximas dos reuniones (febrero y marzo) se realizarán importantes subidas (50 puntos en cada una y 25 en las otras 2 de mayo y junio). Esto dejaría el tipo terminal de la tasa de depósito en torno al 3,5% desde el 2% actual.
👉 Así de claro lo cuenta José Antonio Vizner que inmediatamente conecta las subidas del BCE con las subidas de las hipotecas:
Supongamos una hipoteca de 150.000 euros a 30 años. Al 1% supone pagar 482€/mes. Si en verano subiera al 4%, habría que pagar 716€/mes. Calcula que un 1% de aumento del tipo hipotecario supone pagar 50€ más al mes por cada 100.000€ de hipoteca a 30 años. Esta herramienta te ayudará a hacer tus propios cálculos.
👌 En el lado positivo, criaturas, la curva de la inflación se empieza a doblegar…
✅ Inflación Eurozona = 9,2% (desde el 10,6%)
✅ Inflación EEUU = 6,5% (desde el 9,1%)
✅ Inflación España = 5,7% (desde el 10,8%)
📊 Aquí tienes un gráfico del ECB con la inflación EU y US por componentes:
Ah, y Goldman Sachs dice que no entraremos en recesión en la zona euro, una zona que, según McKinsey, se encuentra en un momento decisivo en la que los máximos ejecutivos tendrán que tirar de resiliencia para crecer: How Europe’s CEOs can build resilience to grow in today’s economic maelstrom.
HipoTK2 💲💲💲
👉 Leónides Gutiérrez, reconocido profesional con dilatada experiencia en el sector inmobiliario, nos comparte una interesante estadística del NAHB (los promotores americanos) y nos lanza un reto… 🔊
💡 Como se ve en las dos primeras líneas de la tabla, un aumento del 1% del tipo hipotecario (del 3,22% al 4,22%), expulsa a 5 millones de familias de la compra de una casa media (de 44,5 a 39,5 millones de hogares), un 4% aprox. Otro puntito más de subida (al 5,22%) y otro 4% de hogares expulsados y suma y sigue…
🙏 Nota: ¿alguien me echa una mano para confeccionar esta tabla para España?
Datos que ayudan a entender las hipotecas en España: la cuantía media de la hipoteca es de 147.833€; el 48,2% de las compras de viviendas se financian mediante un préstamo hipotecario; la cuantía de estos préstamos representa, de media, el 71,8% del precio; y la tasa de esfuerzo para comprar vivienda (relación entre el coste de la vivienda y la renta disponible de los hogares), se sitúa, de media, en el 30,9% según el informe Tinsa IMIE Mercados Locales (en Madrid, Barcelona y Málaga el esfuerzo es del 40 al 45%). Nota: este indicador se calcula teniendo en cuenta la renta disponible que una familia media utiliza para pagar la 1ª cuota de una hipoteca que cubra el 80% del valor de la casa.
Claves de la inversión inmobiliaria en España en 2022
Estas son las claves tal y como se refleja en la buena recopilación de Cinco Días.
👉 BNP Paribas Real Estate - La inversión inmobiliaria en España cierra el año con el dato histórico de 15.400 millones (35% más que en 2021 y 21% más que en 2019). Los inversores extranjeros son los responsables del 60% de la inversión realizada. Residencial, oficinas y retail (influido por la recompra de 659 sucursales de BBVA), son los activos que atraen más capital.
👉 Bankinter - Las socimis españolas cotizadas (Colonial, Merlin y Lar) presentan menor atractivo en este entorno, por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja, menor capacidad de incremento de rentas y riesgo de rebajas en las valoraciones de activos.
👉 EY - Las promotoras españolas cotizadas (Aedas, Neinor y Metrovacesa), recortarán un 16% su oferta de nueva. La vivienda sufriría un recorte del 15%, mientras que la destinada al alquiler podría retroceder un 31%.
👉 Atlas Real Estate Analytics - Por suerte, el sector promotor está saneado, por lo que no hay en el horizonte grandes shocks que afecten negativamente al precio del producto en oferta.
👉 Fidelity - Si los tipos de interés se estabilizan, la mayor parte de las valoraciones se ajustarán a mediados de año. El mayor diferencial está en los edificios que son más sostenibles. Eso y mimar la liquidez serán las claves del 2023.
👉 Por otro lado, los notarios informan de una caída del 8,2% en compraventas de viviendas (aunque a mayor precio), en noviembre de 2022 vs. noviembre de 2021. Vale, pero ojo, porque 2021 no fue un año normal. Fue el año del desagüe de toda la demanda embalsada durante la pandemia. En determinadas métricas sería más justo comparar con el 2019…
El “alkiller” disparado… 🙈
¿Cómo es posible que siga aumentando la demanda de alquiler cuando los precios siguen en ascenso? En concreto, un 8.4% de media durante 2022. Y ¿Cómo es posible que, encima, el stock de casas en alquiler se haya reducido un 17%? Igual es por el miedo de la gente al límite del 2% en la revisión anual de las rentas... Sea como fuere, los de 35-44 años, son empujados al alquiler cuando hace no tantos años ya serían propietarios de una vivienda. Aquí tienes un completo resumen sobre qué está pasando con el alquiler en España by Idealista.
Y aquí tienes una herramienta gráfica que te permite ver dónde está España en la Zona Euro tanto en compra como en alquiler: Housing prices OCDE. Por ejemplo, este que he confeccionado de precio de alquiler, ratio de precio alquiler y de ingreso (en rojo, España).
Top transacciones en 2022
Estas son las top 10 transacciones en España, según Brainsre. Resaltamos aquí el top 3:
Thor Equities: 600M por los terrenos de “Madrid One”, un gigantesto data center.
Culmia: 350M por 16 parcelas de suelo para 1.050 viviendas en Pozuelo (Madrid).
GMP: 220M por el proyecto Mile22@ en el que se sitúa la sede de Glovo.
Top proyecto
Se llama Elysium City y estará en Castilblanco (en el extremo oriental de Badajoz). Requerirá una inversión de 18.000 millones. Se extenderá a lo largo de 11,85 millones de m² y tendrá 5,8 millones de m² edificables. Se construirán casi 19.000 plazas hoteleras, 267.000 m² de residencial y tendrá 9 distritos. ¿Cómo te quedas? 😲
Alfonso Simón, nos da todos los detalles en Cinco Días y aquí está el vídeo oficial:
Bonus track - Primera IA en defender a un acusado en un juicio 😱
Por primera vez en la historia, un bot de inteligencia artificial defenderá a un humano en un juicio el próximo mes de febrero. Al abogado que se preste, le darán 1 millón de euros. Sólo tendrá que decir ante el tribunal lo que le dicte la IA. La empresa que está detrás es DoNotPay. Anda que si a la acusación le da también por utilizar una IA…
Mientras tanto, el departamento de educación de Nueva York prohíbe el uso de #ChatGPT. Sin embargo, ChatGPT no para de escribir libros sorprendentes…
¡Buena semana! Y aléjate de personas ☢