Efectos retardados

may 25, 2023

#16

El efecto retardado de los tipos

Las cajas fuertes, como las bombas 💣, tienen efectos retardados. Las subidas de tipos de interés, también. De forma inmediata, se traduce en mayor coste de la deuda para empresas y particulares, pero a medio y largo plazo se producen otros efectos (retardados) en el mercado:

Menor precio de los activos inmobiliarios y acciones.
Menor inversión en compra de vivienda y contracción del crédito al particular.
Aparición de más alternativas de inversión financiera de bajo riesgo.
Mayor exigencia del capital a sus inversiones con riesgo.

Esta es la escalera de la nueva casa que se está construyendo Lagarde... Perdón, es la escalera que nos han puesto a todos para acceder a nuestra vivienda. Sólo un ajuste de los precios podría suavizar el acceso a la misma:

Y esta gráfica nos muestra cómo deberían de comportarse los precios de la vivienda (izquierda) y la inversión en vivienda (derecha) ante un aumento del tipo hipotecario de 100 puntos básicos:

Si interpretamos las gráficas anteriores, vemos que una subida del tipo hipotecario de un +1% provoca una bajada del precio de la vivienda de un -5% a partir del sexto o séptimo trimestre (efecto retardado). Dado que los tipos están casi al 4%, en pura teoría, el precio de la vivienda podría bajar en torno al 20%. De la misma manera, la inversión en vivienda podría disminuir algo más del 25%. Este efecto comenzó el pasado julio cuando los tipos pasaron de negativos a positivos. Ahora mismo estamos entre el trimestre 3 y 4 de este proceso. ¿Qué pasará en el sexto o séptimo trimestre?

No siempre las puras proyecciones matemáticas aciertan pues existen otros factores que pueden influir en el mercado. Es probable que veamos bajadas en el precio de la vivienda, especialmente en la segunda mano que representa el 90% del mercado y está en manos de particulares. Dicho esto, las leyes de la oferta y la demanda tienen la última palabra en el mercado de obra nueva, donde la demanda supera ampliamente la oferta y la calidad del producto es diferencial a favor de la vivienda nueva.

Tiene sentido pensar que los precios de la vivienda nueva no se van a resentir mucho. En cambio, tendremos un ajuste en el mercado de segunda mano donde el esfuerzo para el cliente es mayor desde el primer momento; donde la calidad y condiciones de las viviendas exigen una gran inversión complementaria; y donde los propietarios son más propensos a ponerse nerviosos con el mercado.

El efecto retardado de EEUU

En grandes tendencias de impacto económico, como la vivienda, lo que pasa en EEUU, acaba pasando aquí a los 18-24 meses (efecto retardado). El que lo sepa leer y se adelante, con audacia y cash, va a cerrar operaciones muy rentables en este convulso e incierto momento económico.

¿Y cómo se puede uno adelantar? Mirar la inflación en EEUU puede ayudar. Antes de nada, guarda este link a una tablita de inflación por países (muy útil).

La inflación oficial de EEUU en abril fue del 4,9%. Hoy, según Trueflation, que proporciona estimaciones diarias, oficiosas pero fiables, se sitúa en el 2,98%! Pedazo de tendencia…

Y, además, según la Federal Housing Finance Agency, los precios de la vivienda en EEUU (responsables del 23% de la inflación americana), se están frenando tras un tremendo rally durante la última década (2012) de un 7,4% anual.

Conclusión: aunque a corto los inversores apuestan por la no bajada de tipos de la FED, la cosa no pintan tan mal a medio plazo en términos de control de la inflación y el que se adelante, se puede hacer de oro. Como dice Buffett, lo que te da oportunidades es que otras personas hagan cosas estúpidas…

Mientras tanto, el Informe Inmobiliario Bankinter (descargar PDF), nos dice que los precios de la vivienda podrían caer un 5% en los próximos dos años, lo cual no parece dramático y está en sintonía con lo que está pasando hoy en EEUU.

📚El informe también nos dice 3 cositas📚:

Los principales detonantes del ajuste en los precios de la vivienda son el mayor coste de financiación hipotecaria debido al aumento del Euribor 12 meses y la menor tasa de ahorro de los hogares debido a la inflación que supera el incremento de los salarios. Estos factores se traducen en un incremento superior a los 450 € al mes para un nuevo crédito hipotecario y una reducción del poder adquisitivo y la tasa de ahorro de los hogares.
Esta caída de precios provocará que las transacciones inmobiliarias sufran una caída del 20% en los próximos dos años, junto con la caída del 5% en los precios de la vivienda. Esto se debe a que las promotoras extremarán la prudencia y tratarán de proteger sus márgenes a futuro, en un entorno de caída de precios de vivienda, e incremento de costes de construcción y financiación.
Y como reflexión para los inversores, señala hay que pensárselo bien dado que la rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se ha reducido ligeramente hasta el 3,5% de media en España, y que la rentabilidad del bono español a 10 años se ha incrementado de forma significativa. Aunque, como dice el estudio comprar vivienda para alquilar de Masteos, hay apetito y grandes oportunidades ahí fuera.

Ah, y si miramos el comportamiento de la gente, la radiografía del mercado de la vivienda en 2023 de Fotocasa Research (descargar PDF) nos dice que hay que distinguir entre intención y realidad.

👍 La intención: en los últimos seis meses la intención de alquilar cae tres puntos (47% al 43%) y la de comprar aumenta otros tres (44% al 47%).

👎 La realidad: notable descenso de la demanda de vivienda (4%) motivado por la inflación y la subida de los tipos de interés.

Promesas de vivienda ¿A quién vas a votar?

No es fácil ser pavo cuando se acerca el día de Navidad... El ciudadano medio lo tiene difícil a la hora de comprender qué ofrece cada partido político. En la web (brutal) de Open Manifesto Project, encontrarás un resumen de los programas de unos 30 partidos políticos. Para que no te pierdas en la votación del domingo, aquí tienes las propuestas en materia de vivienda de Podemos, PP, PSOE, VOX y todos a la vez.

Eso sí, tendrás que averiguar quién miente y quién no al polígrafo…

🗳️ Propuestas Unreal Estate 🗳️

Dame seguridad jurídica (ley anti-okupación sin ir más lejos…).
Fabrica suelo para incrementar la oferta en zonas tensionadas.
Agiliza la normativa urbanística para responder a las necesidades de la ciudad.
Crea vivienda asequible en aquellos lugares de mayor crecimiento económico.
Crea un parque público viviendas en alquiler.
Multiplica la colaboración público-privada.
No cebes la demanda (ya sea topando precios o avalando el acceso al crédito).

❗️ Es perentorio estimular la oferta para reestablecer el equilibrio en los precios. En 2022, hubo 110K visados de viviendas (aunque finalmente se terminaron de construir unas 80K), y se crearon 210K nuevos hogares netos. Es decir, el sector hoy fabrica 1 vivienda por cada 2 nuevos hogares que se crean. A este ritmo, no habrá pisos para todos en 5 años (otro efecto retardado). Respiiiiiiira…

Salpicadito de IA generativa para ti

✅ ChatGPT - Dos nuevas formas de acceder:

Un nuevo dominio muy fácil de recordar: ai.com (se han dejado la pasta…).
Y la app oficial ChatGTP para iOS (sólo en EEUU por ahora).

✅ ChatPDF - Sube un pdf y chatea con la IA para extraer las principales conclusiones o hacer un resumen en formato de bullet points…

✅ Zillow - El gran portal de vivienda americano empieza a mostrar integraciones de búsqueda de vivienda con IA. Esto facilitará búsquedas como “muestra todas las casas de 3 o 4 habitaciones (necesito una para teletrabajar) a la venta en Chamartín cerca de colegios a los que pueda llevar a mis hijos andando y que tengan cocina abierta”. Haremos un monográfico de esto en breve…

✅ IA para la guerra - Palantir trabaja para el FBI, CIA, NSA… y ha lanzado AIP para destruir al enemigo en plan la peli Juegos de Guerra (vídeo).

✅ LuzIA - Añade este número de contacto en tu móvil (+34 613 28 81 16) y envíale un Whatsapp con "Hola LuzIA" para empezar… Ojo, es una IA patria.

✅ PI - Añade este número de contacto en tu móvil (+1 314 333 1111) y envíale un Whatsapp con "Hello Pi" para empezar…. Es una IA del cofundador de DeepMind.

✅ Evolupedia - El mayor directorio de apps de IA. Necesitaría dos vidas…

✅ Snopp Dogg - Su tronchante reacción a la IA en 40 segundos (slang nivel 9):

Snopp primero explica cómo flipó al usar ChatGPT y mantener una conversación como en las pelis que veía de pequeño. Y luego dice: "Entonces oí al viejo que creó la IA (se refiere a Geoffrey Hinton) decir esto no es seguro porque la IA tiene su propio cerebro y estos hijosdeputa van a empezar a hacer sus mierdas. Y yo, pero estamos en una puta peli ahora o qué. ¿Qué coño está pasando?"

✅ Sundar Pichai - El CEO de Google logra resumir en 15” su estrategia 😜

Bonus Track

➡️ Proyecto Starline: telepresencia inmersiva de verdad. Wow, pero solo si es para estar con gente que te cae bien. Si no, es mejor Teams, Zoom o Meet.

➡️ Ya no es posible hacer donaciones a Hamas con crypto. Es para proteger la privacidad de sus donantes... ¿Pero no se supone que la crypto es anónima?

➡️ Chicas, no tengáis citas con chicos cuyo nombre empiece por “J”.

➡️10 lecciones magistrales de Buffett y Munger en la última junta de Berkshire Hathaway (casi dos siglos de sabiduría…). Jefazos 😎

➡️ Periodistas del WSJ tiran dardos 🎯 contra una pared en la que hay un listado de empresas en las que invertir. El resultado, un año después, es que superan a los hedge funds más importantes. Normal… This Strategy Beat the World’s Top Hedge Funds

➡️ Mini serie “Hacking Google”. Todo empieza en 2009 cuando China lanza un ciberataque contra Google llamado “Aurora”. Muy recomendable…

Episodio 0 (piloto) Episodio 1, Episodio 2, Episodio 3, Episodio 4, Episodio 5, Bonus: Hacking Google to Defend Enterprises.

➡️ Homenaje a todos los que vais a la EVAU en unos días. Suerte y ojito con el análisis sintáctico de "en plan"… 😝